{"id":3993,"date":"2026-09-15T13:39:00","date_gmt":"2026-09-15T11:39:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.radioribelle.it\/?p=3993"},"modified":"2026-09-14T15:34:06","modified_gmt":"2026-09-14T13:34:06","slug":"il-consiglio-comunale-adotta-la-variante-parziale-alla-parte-operativa-del-prg","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.radioribelle.it\/index.php\/2026\/09\/15\/il-consiglio-comunale-adotta-la-variante-parziale-alla-parte-operativa-del-prg\/","title":{"rendered":"Il consiglio comunale adotta la variante parziale alla parte operativa del PRG"},"content":{"rendered":"\n
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Il consiglio comunale adotta la variante parziale alla parte operativa del PRG per la riqualificazione della fascia urbana compresa tra gli ex Mulini Brighigna, l\u2019ex Consorzio Agrario e il parco del Centro Le Fonti: previste destinazioni urbanistiche residenziali, per servizi privati, attivit\u00e0 terziarie, parcheggi e verde, con una nuova viabilit\u00e0 carrabile e ciclopedonale. Secondi e Bernicchi: \u201cL\u2019amministrazione comunale ha raggiunto un importante risultato di pianificazione urbanistica per il futuro della citt\u00e0\u201d<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

La fascia urbana a ridosso del centro storico di Citt\u00e0 di Castello che va dagli ex Mulini Brighigna all’ex Consorzio Agrario, fino all\u2019area verde pubblica del Centro Le Fonti, lungo la ferrovia ex Fcu, sar\u00e0 completamente ridisegnata dall\u2019attuazione del Masterplan dell\u2019\u201cOperazione Complessa 2 Ex Mulini\u201d, la proposta di iniziativa pubblico-privata frutto della cabina di regia che l\u2019amministrazione comunale di Citt\u00e0 di Castello ha attivato con i proprietari della zona. Il semaforo verde alla pianificazione della riqualificazione con nuove funzioni (residenziali, per servizi privati, attivit\u00e0 terziarie, parcheggi e verde, con una nuova viabilit\u00e0 carrabile e ciclopedonale) di un\u2019area strategica della citt\u00e0 da anni in attesa di recupero \u00e8 arrivato con l\u2019adozione da parte del consiglio comunale della variante parziale alla parte operativa del Piano Regolatore Generale vigente, elaborata sulla base degli impegni assunti dalle parti. L\u2019atto \u00e8 stato approvato con i 17 voti favorevoli di PD, PSI, Lista Civica Luca Secondi Sindaco, Castello Cambia, Gruppo Misto-Azione, Unione Civica Tiferno e le cinque astensioni di FDI, Castello Civica, Lega, FI, Lista Civica Marinelli Sindaco. Come documento di indirizzo strategico e di pianificazione, il Masterplan avr\u00e0 bisogno, per essere concretizzato, della presentazione dei relativi piani attuativi da parte dei soggetti coinvolti. Dopo l\u2019approvazione in consiglio comunale, la variante adottata sar\u00e0 pubblicata per raccogliere eventuali osservazioni e torner\u00e0 nella massima assise cittadina per l\u2019approvazione, cui seguir\u00e0 il via libera finale da parte della giunta comunale. All\u2019ok dell\u2019esecutivo far\u00e0 seguito la firma dell’accordo tra i privati: da quel momento ci sar\u00e0 un anno di tempo per presentare la progettazione delle opere di urbanizzazione sulla quale i proprietari coinvolti si sono impegnati. In aula il sindaco\u00a0Luca Secondi<\/em>\u00a0ha espresso insieme al vice sindaco con delega all\u2019Urbanistica\u00a0Giuseppe Stefano Bernicchi<\/em>\u00a0\u201cla soddisfazione per un lavoro che ha permesso di sanare un\u2019altra cicatrice della citt\u00e0 e di guardare al futuro. Una soddisfazione che dev\u2019essere dell’intera amministrazione comunale di Citt\u00e0 di Castello, al di l\u00e0 dei posizionamenti che ognuno pu\u00f2 avere all’interno del consiglio comunale\u201d. Il primo cittadino ha ricordato come l\u2019OC 2 ex Mulini arrivi in fondo a un percorso che in questi cinque anni ha permesso di mettere a segno importanti interventi di riqualificazione della citt\u00e0, quali l\u2019ex Cinema Vittoria (\u201ccompletato per merito dei privati con gli appartamenti gi\u00e0 venduti\u201d), l\u2019ex scuola Garibaldi (\u201ccon la rimozione della situazione di degrado esistente e una funzionalizzazione provvisoria a parcheggi che \u00e8 una comodit\u00e0 per i cittadini\u201d), l\u2019ansa del Tevere (\u201ccon la variante stradale del Cassero, il restyling funzionale della viabilit\u00e0 e della mobilit\u00e0 a beneficio della fruizione del centro storico e del parco Langer, per il quale sono stati ottenuti dalla Regione oltre 3 milioni di euro finalizzati alla rifunzionalizzazione attraverso Agenda Urbana\u201d). Insieme a Bernicchi, Secondi ha evidenziato come la variante al PRG rispecchi \u201cuna proposta fatta dai privati con il coordinamento del Comune, che preserva tutta la propriet\u00e0 di carattere pubblico del parco del centro Le Fonti, per la quale l\u2019amministrazione ha presentato un progetto di riqualificazione da 800.000 euro che \u00e8 in graduatoria a livello regionale in attesa di finanziamento. Una progettualit\u00e0, questa, all\u2019interno della quale degli impegni sono stati assunti anche dal privato\u201d. Nel rivolgere insieme al sindaco i ringraziamenti al settore urbanistico del Comune, che ha lavorato sulla proposta e nel dare atto della importante partecipazione dei consiglieri comunali, con la riunione di due commissioni Assetto del Territorio (di cui una direttamente in loco), Bernicchi ha rimarcato l\u2019azione dell\u2019amministrazione comunale, \u201cche dal 2023 ha preso le redini in mano e ha assunto la regia del confronto tra le propriet\u00e0 e i relativi tecnici per sbloccare la situazione\u201d. \u201cIn circa tre anni, con dieci tavoli tecnici e numerosi incontri individuali, \u00e8 stato messo un mattoncino sopra l\u2019altro. Siamo cos\u00ec arrivati alla pianificazione che stasera presentiamo e che d\u00e0 finalmente prospettiva a una zona nevralgica della citt\u00e0 rimasta ferma per decenni\u201d. Bernicchi ha puntualizzato in aula che \u201cla variante non prevede\u00a0impatti sul dimensionamento\u00a0del PRG,\u00a0ma va a innalzare la percentuale della Superficie Utile Coperta (SUC)\u00a0residenziale\u201d e che la Regione, alla quale il progetto \u00e8 stato presentato ai fini della valutazione idraulica\u00a0e geologica, ha dato parere\u00a0favorevole. Dai banchi della maggioranza \u00e8 stata sottolineata la soddisfazione per un nuovo importante obiettivo che corona l\u2019azione di riqualificazione della citt\u00e0 avviata nel corrente mandato amministrativo e la sottolineatura del positivo lavoro dell\u2019esecutivo comunale e degli uffici urbanistici. Le minoranze hanno condiviso riconosciuto l\u2019importanza del risultato ottenuto, esprimendo la necessit\u00e0 di un collegamento efficace e funzionale tra le nuove realizzazioni e il resto del tessuto urbano, ma anche alcune perplessit\u00e0 sull\u2019opportunit\u00e0 di costruire nuova residenzialit\u00e0, per giunta all\u2019esterno del centro storico, e sulle possibili incertezze nell\u2019attuazione della pianificazione.<\/p>\n\n\n\n

Il Masterplan.<\/em>\u00a0Sintetizzato per sommi capi in aula dal vice sindaco Bernicchi, il Masterplan dell\u2019Operazione Complessa OC 2 Ex Mulini \u00e8 costituito da quattro comparti ed \u00e8 uno schema generale di intervento. I comparti sono: gli ex Mulini Tifernati della propriet\u00e0 Brighigna, dove sono previste nuove edificazioni verso via Antonio Labriola (30 per cento residenziale, 65 per cento\u00a0servizi\u00a0privati e il resto attivit\u00e0 terziarie) e parcheggi; quello dell\u2019ex consorzio agrario della propriet\u00e0 Caselli-Baldinelli (con destinazione 100 per cento residenziale), dove sono previste nuove edificazioni perpendicolari alla strada, verde e parcheggi; quello della confinante propriet\u00e0 Edarco (con destinazione 100 per cento residenziale), che ospiter\u00e0 una parte edificabile, parcheggi e verde; quello sulla parte opposta di via Luca della Robbia, delimitato da via Giacomo Leopardi, composto\u00a0 da privati che partecipano all\u2019accordo, ma non sono interessati a edificare. Ai comparti si aggiunge la propriet\u00e0 comunale, comprendente il parco del Centro Le Fonti, per il quale l\u2019amministrazione comunale ha presentato per il finanziamento regionale un progetto di riqualificazione del verde e delle attrezzature da 800.000 euro. A completare il Masterplan \u00e8 la previsione di una nuova viabilit\u00e0 carrabile e ciclopedonale lungo la ferrovia, tra via Labriola e via Martiri della Libert\u00e0, ma anche l\u2019ampliamento di via Luca della Robbia.<\/p>\n\n\n\n

La variante.<\/em>\u00a0La variante \u00e8 contestuale al Masterplan (schema di assetto generale) dell\u2019\u201cOperazione Complessa 2 Ex Mulini\u201d, oggetto di accordo preliminare tra Comune e soggetti privati, all\u2019interno del quale sono definiti i comparti funzionali, da attuare con piano attuativo o permesso di costruire convenzionato. Durante le fasi di concertazione sono stati definiti gli impegni ordinari e aggiuntivi, a cui corrisponde il riconoscimento di quantit\u00e0 premiali o di compensazione, e sono stati rispettati gli obiettivi, le prescrizioni particolari e i criteri per l\u2019attuazione. Le interlocuzioni con i soggetti attuatori hanno condotto alla proposta di un mix funzionale per le destinazioni d\u2019uso, dettato da esigenze di mercato e dalla collocazione nel contesto cittadino, oltre che ad altri aggiustamenti necessari derivanti dal disegno di suolo. La variante, pertanto, riguarda in particolare la modifica, nella sezione \u201cDestinazione d\u2019uso\u201d, del limite della percentuale di SUC ad uso residenziale, che viene portata al 70 per cento (anzich\u00e9 50 per cento), viste le proposte dei soggetti attuatori, nonch\u00e9 l\u2019aggiunta, nella sezione \u201cCriteri per l\u2019attuazione\u201d, del permesso di costruire convenzionato. Le modifiche proposte dallo strumento urbanistico riguardano, inoltre, l\u2019eliminazione, nella sezione \u201cImpegni ordinari\u201d, della previsione dei parcheggi interrati, visto che l\u2019area \u00e8 interessata da un corso d\u2019acqua tombato, ovvero il torrente Scatorbia, e di altre modeste correzioni per rendere coerente la scheda del PRG con la proposta di Masterplan. La variante non determina modifiche di tipo cartografico, n\u00e9 modifiche al dimensionamento del PRG-Parte Operativa, inoltre non incide sugli aspetti geologici ed idraulici.<\/p>\n\n\n\n

Dibattito.\u00a0<\/em>La capogruppo di Castello Cambia\u00a0Emanuela Arcaleni\u00a0<\/em>ha aperto il dibattito riconoscendo: \u201cQuesta operazione\u00a0\u00e8\u00a0attesa da decenni, quindi\u00a0onore\u00a0al merito, bisogna dirlo, rispetto\u00a0al lavoro\u00a0che \u00e8 stato fatto,\u00a0all\u2019aver voluto\u00a0affrontare\u00a0questa problematica\u00a0e all\u2019averla voluta\u00a0risolvere, mettendo\u00a0attorno\u00a0a un tavolo\u00a0soggetti\u00a0che non\u00a0avevano mai trovato\u00a0una composizione\u201d.\u201cChiedo per\u00f2 \u2013 ha continuato – l’impegno dell’amministrazione a lavorare per connettere un’operazione cos\u00ec importante al resto della citt\u00e0, per renderla maggiormente fruibile dai cittadini. L\u2019interesse privato \u00e8 assolutamente comprensibile e accettato, ma ci devono essere seri impegni perch\u00e9 le concessioni cos\u00ec importanti che sono state fatte loro vadano anche a favore dei cittadini\u201d. In questo contesto, Arcaleni ha indicato la necessit\u00e0 di collegare gli ex Mulini Brighigna all’area che dovrebbe essere destinata alla realizzazione di piazza Burri, di raccordare la pianificazione con la futura stazione intermodale ferro-gomma in piazza della Repubblica, di prevedere una viabilit\u00e0 carrabile che sgravi il centro storico e una viabilit\u00e0 ciclopedonale che possa collegarsi a quella gi\u00e0 esistente attorno al perimetro delle mura. La consigliera di minoranza ha anche rimarcato l\u2019auspicio che i nuovi parcheggi siano gratuiti, senza barriere architettoniche e con marciapiedi per gli ipovedenti, ma anche circondati da aree verdi e alberate. Il consigliere del PSI\u00a0Luigi Gennari<\/em>\u00a0ha dichiarato: \u201cUn plauso a questa amministrazione comunale che \u00e8 arrivata ad avere un tale risultato. Siamo contenti del lavoro che \u00e8 stato fatto, grazie al quale \u00e8 stato mosso dopo anni un passo che, per la strategicit\u00e0 e l\u2019importanza dell\u2019area degli ex Mulini e dell\u2019ex Consorzio Agrario, assume una valenza importante per la risistemazione urbanistica della nostra citt\u00e0\u201d. Il rappresentante della maggioranza si \u00e8, quindi, unito ai ringraziamenti rivolti al personale del settore urbanistico che ha lavorato al progetto. Gennari, per il quale la suddivisione in quattro comparti \u00e8 stata \u201cla scelta ottimale a livello urbanistico\u201d, ha preannunciato che il gruppo consiliare seguir\u00e0 con interesse l\u2019evoluzione della procedura fino alla definizione finale in consiglio comunale.\u00a0 Anche il consigliere del PD\u00a0Massimo Minciotti<\/em>\u00a0ha messo in evidenza \u201cil gran lavoro degli uffici, dei responsabili del PRG, che sono riusciti in una serie di incontri progressivi di avvicinamento a raggiungere un accordo difficile da immaginare anche per la robustezza degli interlocutori\u201d. \u201cOggi finalmente vediamo un progetto complessivo che nell’unit\u00e0 di intenti di tanti attori dar\u00e0 vita a un nuovo piano strategico per la riqualificazione urbana, un nuovo volto alla citt\u00e0 che verr\u00e0. Se riuscissimo a sistemare insieme all\u2019OC 2 anche piazza Burri, effettivamente la citt\u00e0 sarebbe molto trasformata\u201d, ha proseguito l\u2019esponente della maggioranza, che ha osservato con soddisfazione: \u201cQuesta legislatura \u00e8 stata caratterizzata da un importante lavoro di sistemazione urbanistica della citt\u00e0, dalla variante OC 1 al Masterplan della variante OC 2, fino alla sistemazione delle mura urbiche, per fare alcuni esempi\u201d. Il capogruppo di Castello Civica\u00a0Andrea Lignani Marchesani<\/em>\u00a0ha richiamato le problematiche urbanistiche di una citt\u00e0 \u201cche ha avuto il suo primo Piano Regolatore Generale solo nel 1960\u201d e, dando conto dei tentativi di correzione con il PRG vigente, ha invitato a fare una valutazione attinente all\u2019andamento demografico. \u201cSe continuiamo a costruire in una citt\u00e0 che in 10 anni ha perso il 5 per cento della sua popolazione, non di saldo naturale ma di saldo generale, cio\u00e8 quindi al netto di quelle che sono anche le immissioni da fuori territorio, poi a chi diamo queste case?\u201d, ha osservato il consigliere di minoranza, ammonendo sull\u2019\u201cennesima concorrenza che si va a fare agli insediamenti nel centro storico\u201d. \u201cSe tu aggiungi anche una zona di pregio nell\u2019area perimurale a quella vicino al nuovo ospedale, determini una desertificazione centrale, crei cio\u00e8 una citt\u00e0 che con l’armonia del piano regolatore progettata dall’architetto Nigro non ha niente a che fare\u201d, ha spiegato Lignani Marchesani, segnalando, peraltro, anche il rischio che l\u2019\u201cOC 2 Ex Mulini possa scontare gli effetti negativi di una tempistica legata alle decisioni di investimento dei privati, che potrebbero non essere sincronizzate, causando una progressione della variante in differenti contesti temporali e finendo per innestare nuova disorganicit\u00e0 nel tessuto urbano\u201d. A esprimere riserve sul progetto \u00e8 stato il capogruppo di FI\u00a0Tommaso Campagni<\/em>, che ha esordito: \u201cSono\u00a0favorevole alla riqualificazione, ma vorrei capire meglio cosa succeder\u00e0. Una titubanza\u00a0\u00e8 sulle altezze massime degli edifici che verranno costruiti,\u00a0che credo siano\u00a0intorno ai 16-17 metri. Bisogner\u00e0 capire che tipo di costruzioni verranno fatte e quale sar\u00e0 l’occupazione\u00a0visiva, panoramica, delle nuove realizzazioni,\u00a0anche per una questione\u00a0di valorizzazione\u00a0e di estetica della\u00a0citt\u00e0\u201d. Nel lamentare che il consiglio comunale poteva essere coinvolto prima, l\u2019esponente della minoranza ha chiesto chiarimenti sulle demolizioni. \u201cNon ho ancora\u00a0capito \u2013 ha eccepito – se\u00a0nell\u2019accordo che verr\u00e0 fatto saranno previste\u00a0delle penali,\u00a0delle fideiussioni,\u00a0perch\u00e9 non\u00a0vorrei che\u00a0il Comune si\u00a0ritrovasse come\u00a0con l’ex Garibaldi, dove ha dovuto poi sborsare\u00a0centinaia\u00a0di migliaia di\u00a0euro, soldi\u00a0dei cittadini tifernati,\u00a0per ottemperare\u00a0un obbligo\u00a0che non era il nostro. Nel caso in cui\u00a0non vengano demoliti\u00a0questi immobili come prestabilito,\u00a0chi se ne prender\u00e0\u00a0carico?\u00a0Ci sono garanzie sulle\u00a0tempistiche e\u00a0sugli investimenti?\u201d. A parlare del progetto come di \u201cuno\u00a0degli interventi pi\u00f9 importanti\u00a0dal punto\u00a0di vista della riqualificazione urbana della citt\u00e0,\u00a0perch\u00e9\u00a0impatta su un\u2019area che oggettivamente,\u00a0per mille motivi\u00a0nel corso del tempo,\u00a0ha accumulato\u00a0situazioni di degrado ed \u00e8 posta dinnanzi a uno degli ingressi cittadini e alle mura urbiche\u201d \u00e8 stato il capogruppo del PD\u00a0Gionata Gatticchi<\/em>, che ha segnalato positivamente, sia \u201cl\u2019apertura di un calane di dialogo tra parti private in conflitto capace di arrivare a una soluzione\u201d, sia il fatto che \u201cl\u2019intervento permetter\u00e0 di riqualificare pure un\u2019area pubblica che vive anch\u2019essa una situazione di degrado\u201d. \u201cIl ruolo di regista che ha avuto il Comune \u00e8 stato importante, perch\u00e9 ha permesso di rimettere al centro della questione l\u2019interesse pubblico\u201d, ha rilevato Gatticchi, che ha escluso rischi di una riproposizione della situazione dell\u2019ex Garibaldi (\u201c\u00e8 un caso diverso, perch\u00e9 si parla di strutture private\u201d) e ha giudicato \u201ccorretta l\u2019interlocuzione fra gli organi amministrativi e il consiglio comunale, che sul punto si \u00e8 abbondantemente riunito e abbondantemente espresso\u201d. Per il capogruppo della Lega\u00a0Valerio Mancini<\/em>\u00a0\u201cil fatto che aree come quella oggetto della variante siano rimaste ferme per decenni \u00e8 dipeso da piani regolatori che non tenevano conto in alcun modo del contesto e non davano ai proprietari i giusti input per valorizzare realt\u00e0 ormai abbandonate\u201d. Il consigliere ha fatto riferimento, a questo proposito, a situazioni come l\u2019ex fornace di Riosecco, l\u2019ex ospedale, l\u2019ex Bacchi, lo stesso Centro Le Fonti. \u201cIl risultato estetico e funzionale di questo Masterplan rimane un forte punto interrogativo\u201d, ha segnalato Mancini, evidenziando per giunta che \u201cla nostra citt\u00e0 ha bisogno, pi\u00f9 che di uno sviluppo residenziale, di un ampliamento dell\u2019offerta turistica, ma non si \u00e8 mai parlato di strutture alberghiere, nonostante ci sia mercato. Penso che anche nella prospettiva di piazza Burri servirebbe una visione pi\u00f9 completa di un’area che ha un raggio d’azione di 450 metri e avremmo il dovere politico di governarla fino in fondo\u201d. Il sindaco\u00a0Secondi<\/em>\u00a0ha replicato su alcune questioni, come la condivisione con il\u00a0 consiglio comunale (\u201c\u00e8 stata fatta\u00a0sulle proposte, ma\u00a0c’\u00e8 una fase\u00a0di interlocuzione\u00a0con i privati\u00a0che non pu\u00f2 essere di dominio del dibattito\u00a0politico, se si cerca la sintesi alla quale hanno lavorato in modo ottimale gli uffici\u00a0comunali\u00a0preposti\u201d), la strategia urbanistica (\u201cche pu\u00f2 essere decisa dagli enti locali, ma anche da norme sovralocali, come \u00e8 stato per trasformazione\u00a0della\u00a0zona industriale\u00a0in\u00a0zona commerciale dovuta alla direttiva Bolkestein\u201d), la situazione demografica (\u201cun aspetto che va tenuto in considerazione, ma che sicuramente i privati valutano nel momento in cui avanzano una proposta, come valutano, per\u00f2, anche la trasformazione residenziale della citt\u00e0 in relazione alle esigenze del mondo universitario\u201d), la partenza degli investimenti del Masterplan (\u201cC\u2019\u00e8 un vincolo comune a tutti i privati che \u00e8 quello della progettazione per\u00a0le opere\u00a0di\u00a0urbanizzazione,\u00a0che \u00e8\u00a0quello che ci interessa. Poi \u00e8 ovvio che ogni comparto potr\u00e0 decidere quando partire, anche se l\u2019auspicio \u00e8 che partano in contemporanea\u201d). \u201cSiamo profondamente soddisfatti \u2013 ha concluso Secondi \u2013 di aver\u00a0ulteriormente pianificato\u00a0un’altra\u00a0area\u00a0importante della citt\u00e0,\u00a0con\u00a0uno sforzo condiviso\u00a0fra pubblico e privato: \u00e8 sicuramente\u00a0\u00e8 un’altra risposta\u00a0da cui la citt\u00e0 in prospettiva\u00a0potr\u00e0 trarre giovamento\u201d. Il vice sindaco\u00a0Bernicchi<\/em>\u00a0ha aggiunto: \u201cnella fase delle osservazioni chiunque pu\u00f2 proseguire il confronto di stasera con gli uffici, che saranno a disposizione\u201d. \u201cSono assessore da 5 anni e quando sono entrato ho trovato\u00a0una parte operativa del PRG approvata nel 2020, cio\u00e8 un anno prima. Quindi \u2013 ha chiarito Bernicchi – era impossibile\u00a0andare\u00a0a toccare\u00a0quello che era stato gi\u00e0 fissato. Il compito in questi anni \u00e8 stato, pertanto, di guidare in maniera saggia\u00a0e in maniera competente\u00a0le iniziative\u00a0che i\u00a0privati\u00a0stanno\u00a0prendendo\u00a0nelle varie parti\u00a0della citt\u00e0\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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